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2009年1月29日 (木)

かんぽの宿1万円が正しい理由

書くのも面倒な話です。

鳩山さんのかんぽの宿売却への異論。

70施設と社宅9物件をオリックス不動産へ109億円で売却するのに「怒りに震えている」らしい。

問題は、土地・建物を2400億円かかったものを109億円と言う点と宮内さん率いるオリックスに売ることの是非。

まず評価は123億円だけど借入金を引くと純資産は93億円ということ。中には1万円もあるとのこと。

何故、2400億円のものは原価であり簿価である。

事業用不動産は原価ではなく収益性で評価される。

収益価格では赤字はマイナス価格が出てくる。もちろん借家権はないから取り壊して更地にする場合との高いほうとなる。

でも取り壊し費用と処分費用が莫大にかかる。

マイナスということはお金を出してでも引き取ってもらったほうがいいということ。だって大赤字垂れ流しなんだから。あたりまえ。

いくらなんでもお金を与えるわけにはいかないから1万円は備忘としてバルクという束にして売るのがいい。そうしないとカスだけ残ったりその雇用が失われてしまう。

では2400億円という数字はどう考えるか?

実は全く考えない。というか考えてはいけない。

投資や評価、ファイナンスでは教科書の最初に書いてある。

これはサンクコスト(埋没費用)といって投資の意思決定(売るか売らないか。売るならいくらで)に加えてはならないのです。イロハのイ。

つまりフォワード・ルッキングに考える。振り返っては絶対に間違うのだ。

感覚的には間違いやすいので最初に学ぶ。

当たり前すぎて笑っちゃう。

日本ではこういう基本を教わらないから鳩山さんのような人が出てきてしまう。

こういう人はどう説明してもわかってもらえない。

たとえると「西洋医学を知らない占星術師」のようなもの。

それから事業用物件はブツより営業ノウハウだったりブランドとの結びつきで収益性は変わるから、後で高い価格で買う人が出てくることもある。

それを後になって「うま味」とか「濡れ手に粟」とか批判してもしょうがない。

そういう人に直接売ればいいと思うかもしれないけど、その時点ではリスキーと考えて手を挙げないのが普通。

そんなこと言ったら農家や漁師、メーカーからなんでも消費者が直接買えばいいというのといっしょ。世の中そうはなっていないでしょ。

また27の入札者の中で最も高い価格で落札したオリックスの資格を疑う理由はまるでない。

こういう大臣がいるんだから日本はダメだよ。

だってバカで無知なのに自分は賢い国民の味方と思い込んでいるんだから。

これで不動産価格が下がったらどうしてくれる?

またテレ朝あたりが1万円などと放送するに違いない。

怒りに震えているのは国民のほうです。

まあ日本郵政もオリックス不動産もお大臣がお辞めになるまでじっとしていたほうがいい。

でも再開するときはオリックスは再度入札を希望すべき。

そして1億円でもいいから安く落札する。

周りはじっとしていろ。

そして国民は元大臣に1億円請求するべきだ。

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